Komentár k téme: Nájomné bývanie

Autor: Stanislav Janota 14.1.2020 Zdroj: www.bratislavaden.sk


Link: https://bratislavaden.sk/komentar-je-vystavba-najomnych-bytov-prospesna-alebo-len-populizmus-a-pomoc-vyvolenym/stanislav-janota-byvanie-bytovka-jpg/


Komentár: Je výstavba nájomných bytov prospešná alebo len populizmus a pomoc vyvoleným?


Slovenské politické strany, mestá, obce, si dávajú do svojich programov výstavbu nájomných bytov.

Nie je zriedkavé, že prázdnych bytov nájdeme v niektorých mestách dosť. Aj inzeráty sú plné záujemcov o prenájom vlastných bytov, či byt získať do podnájmu. Vo chvíľke, keď píšem tento text, vidím len na jednej internetovej stránke ponúkať v Bratislave nájom viac ako 4 400 bytov, pričom výška nájomného začína na 300 eur mesačne. V minulosti fyzické osoby, či právnické osoby na Slovensku nájomné byty stavali vo veľkom.


Ako výhodné je pre bežného človeka bývanie vlastniť, oproti nájomnému bývaniu? Často počúvam, že prenajať si byt je nevýhodné. Kúpiš a máš. Keď by bolo treba, môžeš predať. A ešte pri predaji zarobíš. Nájomník platí a platí a stále nič nemá. Prečo potom v civilizovanom svete väčšina rodín žije v nájomných bytoch? A zväčša nie v akýchsi sociálnych bytoch, ale v bytoch v neštátnom vlastníctve podnikateľov, developerov. Nuž výhoda vlastného bývania, je možnosť mať dom presne podľa predstáv a potrieb. Aj byt vo vlastníctve je ľahšie prestavať, než byt najatý. Ale predať vlastný byt nie je vždy jednoduché. Nie je to vždy dobrá investícia. Oblasť môže začať celkom nečakane upadať, bude menej práce, o byt nebude záujem. A aj úpravy bytu sa často po pár rokoch ukážu ako zbytočné, deti vyrastú, odídu, po efektných schodoch v hale nebudeme vládať vyjsť… A cena? Ekonómovia majú jednoduchú metódu porovnania, aká cena pre kúpu a aká cena nájmu sú rovnocenné (a aj rovnocennosť ceny pri hypotéke, pri rôznych formách platby časti ceny dopredu, kúpe „na splátky“). Treba poznať cenu bytu, úrokové miery, rýchlosť „starnutia“ domu podľa použitých materiálov a technológií (čo sa má odrážať v tvorbe fondu údržby a opráv, v odpisoch…). Cena bytu je daná tromi skutočnosťami: polohou, polohou a polohou (za štvorcový meter, pri danom type stavby, vybavenosti a stave, cena „polohy“ sa určí v závislosti na podmienkach výstavby daných územným plánom v cene pozemku). Tak sa dá veľmi presne určiť rovnocennosť výšky nájomného a kúpnej ceny, rovnaké výhody pre majiteľa aj záujemcu. Výhodou nájmu je flexibilita. Môžeme sa sťahovať do iných miest a meniť bývanie v tom istom meste podľa našich možností a príjmov. Rýchlejšie a jednoduchšie, ako pri predaji a kúpe.

Sociálne bývanie je niečo iné, ako nájomné byty. Sú to byty, či iné formy ubytovania, pre ľudí a rodiny, ktorí nie sú schopné zaplatiť za byt či ubytovanie. Takúto situáciu väčšina solidárnych spoločností rieši príspevkom na bývanie. Príspevok poskytujú charitatívne spoločenstvá, organizácie, obce, mestá, alebo štát.

Po veľkých spoločenských krízach, keď aj bohatí ľudia prišli o všetko, a nijaký človek, či súkromná právnická osoba, nemá peniaze na kúpu pozemkov, zabezpečenie projektov, výstavbu bytov/domov a aj celej potrebnej „infraštruktúry“ (cesty, chodníky, parkovanie, parky, školy a škôlky, obchody…) projekty musia prevziať na seba verejné inštitúcie.

Na Slovensku sa vytvorila kultúra „vlastniť dom, alebo aspoň byt“. Slovenská spoločnosť bola, a občas je, málo „pohyblivá“. Slováci za prácou radšej dochádzajú, než by sa za prácou sťahovali. Muži chodili, aj na roky, do Ameriky, do baní vo Francúzsku, Belgicku, na sezónu na Dolnú zem, neskôr na týždňovky do Čiech. Dnes ošetrovateľky na „turnus“ do Rakúska. Slovensko má takmer najväčší podiel „vlastníckeho“ bývania v civilizovanom svete. Nájom hľadáme, v mieste práce, len krátkodobý.


Kto potrebuje „trvalé“ nájomné byty?

Sociálne bývanie pre rodiny a ľudí s veľmi nízkym príjmom. Tu sú najvážnejším problémom niektoré rómske rodiny. Výstavba nájomných domov pre túto skupinu je veľký problém, pozrime len Luník 9. Domy pre takúto skupinu vytvárajú geto. A bez premyslenej sociálnej práce katastrofu. Ale určite sa to netýka len Rómov. V krátkej dobe boli zničené aj budovy pre iné neprispôsobivé rodiny („modrý dom“ v Petržalke). S neprispôsobivými ľuďmi/rodinami je veľký problém nielen v getách, v na ubytovanie tejto skupiny určených domoch, ale aj ak majú byt, či dom medzi inými ľuďmi (Devínska Nová Ves, Malacky). Príspevok na nájom bytu v „normálnom“ dome je najefektívnejší u invalidov z „prispôsobivého“ prostredia. A v tomto prípade by malo byť jedno, či ide o súkromný/vlastnícky byt súkromnej osoby (pri zmluve s rozumnou výpovednou lehotou), alebo byt vo verejnom vlastníctve.

Mimo sociálne bývanie pre marginalizované skupiny ľudí/rodín a ľudí s veľmi nízkym príjmom (invalidi…), máme problém s bývaním pre ľudí ktorých v dedine, či meste potrebujeme, ale v danej lokalite možnosť bývania pre potrebného učiteľa, lekára, policajta, vojaka nie je. Reči o tom ale často len zakrývajú pravdu, že ľudia v lokalite potrební majú tak nízke príjmy, že zo svojho platu si bývanie nezabezpečia. A miesto zvýšenia platu sa idú za nepomerne vyššie výdavky uspokojiť potreby vlastníka pozemku, stavebnej firmy…všetko z našich verejných prostriedkov. Pri mladých rodinách dnes zväčša problém nieje, hypotéky sú extrémne výhodné, na vidieku populácia starne a pribúda voľných domov, ponuka bytov na nájom v aglomeráciách je tiež. Či ide o učiteľov, mladé rodiny, či iné skupiny, podpora nájmu bývania v jestvujúcich súkromných bytoch napríklad formou príspevkov na bývanie (stanovených podľa situácie nájomníka, ale príjem majiteľa) je v mnohých štátoch efektívnejšie, než výstavba nájomných bytov.

V čom vidím riziká výstavby nájomných bytov z verejných prostriedkov? Je tu veľa otázok. Ako získať pozemok? Od koho a za koľko kúpiť? Ako vybrať pozemok vo verejnom vlastníctve a ako uvažovať o jeho hodnote? Kto a ako navrhne štúdiu, požiadavky na projektanta a jeho výber, výbery stavebných firiem, materiálov, technológií (vždy s rizikom korupcie už pri tvorbe podmienok súťaže)? Kto sa bude o byty starať?

Viac než výstavba nájomných bytov Slovensko trápi potreba zmien a doplnkov územných plánov umožňujúcich výstavbu, jasné podmienky a povinnosti pri tvorbe a výstavbe infraštruktúry, zefektívnenie a urýchlenie územného a stavebného konania.


Niekoľko čísiel o bytoch

Bratislava mala podľa odhadu v roku 2017 212 000 bytov. V ostatnom desaťročí sa v Bratislave dokončí ročne asi 1 600 až 3 000 nových bytov. Priemerne sú v Bratislave v jednom byte prihlásení dvaja ľudia. V roku 2018 bolo na Slovensku v súkromnom sektore rozostavaných 76 230 bytov a vo verejnom sektore 1 141 bytov. V roku 2017 sa začalo stavať 19 930 bytov.

Na Slovensku si uctievame rodinu. Dve osoby na byt v Bratislave je veľa alebo málo?

Aktuálne inzerovaná ponuka nájomných bytov na prenájom v súkromnom sektore v Bratislave je 4 400 bytov. Pre koho môže mesto Bratislava plánovať výstavbu približne 400 nájomných bytov v nasledujúcich rokoch?

Marginalizované skupiny a iní ľudia bez bývania (bezdomovci…) musia byť riešení. V Česku sú príspevky na bývanie základnou formou pomoci. Všelikto stavia alebo rekonštruuje rôzne objekty na byty pre takýchto „sociálne potrebných“. Sústredením ľudí a rodín z marginalizovaného prostredia vznikajú veľké problémy. Podobné problémy vzniknú, ak v „slušnom dome“ majiteľ nebýva, byt prenajme „neprispôsobivým“, aby poberal relatívne veľmi zaujímavý „príspevok na sociálne bývanie“ z verejných zdrojov. A susedia si užívajú krik, bitky, neporiadok. Mestá a dediny v Česku preto v ostatnej dobe všeobecno-záväznými nariadeniami určujú, v ktorej časti mesta, alebo dediny nebude možné vyplatiť príspevok na nájomný byt pre vlastníka bytu. Toto problém nerieši, len presúva do iných častí sídla.

Ako by sme na Slovensku mali riešiť bývanie rodín z marginalizovaných rómskych osád, bez pitnej vody, žijúcich v celkovo nehygienických podmienkach? Bezdomovcov , ťažkých narkomanov, alkoholikov, ale aj ťažko zdravotne, hlavne duševne, postihnuté rodiny a jedincov bez podporujúcej rodiny? Tu ide nielen o pomoc potrebným. Ide aj o zabránenie šírenia infekcii, epidémii a iných problémov pre majoritnú spoločnosť. Nájomné bývanie môže fungovať len ako súčasť zložitého (ťažkého, náročného… a hlavne drahého) programu.

Ak sa hovorí o nájomnom bývaní, zväčša sa nemyslí na skutočné sociálne bývanie. Ani na „férové“ nájomné bývanie. Myslí sa na bývanie priemerne, či málo podpriemerne zarábajúcich ľudí. Najčastejšie sa stretávam s predstavou, že „dostanem od mesta/štátu/zamestnávateľa byt do nájmu takmer zdarma a potom si ho takmer zdarma odkúpim“. A často čítam, že sa tak stále deje a veľmi to smrdí korupciou.

Veľká časť mladých rodín a rodín, ktoré išli za prácou mimo rodisko hľadá nájomné bývanie len ako krátkodobé riešenie do doby, než získajú vlastný byt do súkromného vlastníctva. Hypotéky s nízkym úrokom im to umožňujú a dočasný nájom v jestvujúcich súkromných bytoch im vyhovuje.

Prečo súkromníci nestavajú na Slovensku nájomné byty? Predovšetkým preto, že o „férový“ nájom nieje záujem. 70 rokov nejestvovali skutočné nájomné byty. V minulosti ich bolo v mestách dosť, ale pretože vlastníkmi boli právnické osoby, pred 30 rokmi prešli do vlastníctva obyvateľov. „Problém“ robil niekoľko málo bytov v domoch ktoré sa prinavrátili do vlastníctva dedičov majiteľov, fyzických osôb. Nemáme zažité, ako stále žijú ľudia v Západnej Európe, či Amerike. Ľudia si nepripúšťajú, že vlastníctvo zaväzuje. Domy majú obmedzenú životnosť. Pravdepodobne pri mnohých domoch nebude možné v budúcnosti vykonať „generálku“. Vlastníci budú musieť zaplatiť ich zbúranie pre bezpečnosť okolia. Zaplatiť búranie a zostanú bez bytu. Kto z vlastníkov bytu si to u nás uvedomuje? Kto s tým počíta?

Developeri a financujúce banky dnes predajú byty na hypotékarny úver. Ten kto stavbu vykonal, sa zbaví (okrem záruky) všetkých povinností. Kupujúci si budúce povinnosti neuvedomuje. Nebudú s tým raz veľké problémy?

„Férový“ nájom je finančne vlastne veľmi podobný kúpe na hypotekárny úver. Ale stavebník má o niekoľko problémov viac. Nájomník dá výpoveď a môže byť problém získať nájomníka za primeraných podmienok. Riziká budúceho možného búrania, alebo financovania „generálky“ zostanú na vlastníkovi stavby. Kto na Slovensku je ochotný platiť cene bytu primerané nájomné? V Prahe a iných najväčších mestách postsocialistickej Európy je to už obvyklé. Veľké množstvo tu pracujúcich cudzincov si to vyžaduje. Ale u nás, aj v Bratislave, si môžu všetci prenajať dom, alebo byt od drobných vlastníkov. Tí získali vlastníctvo v minulosti za veľmi výhodných podmienok, dlhy nemajú, nájomné z nevyužitého bytu majú len na prilepšenie a výška čistého nájmu ( mimo nákladov na bývanie-energie , vodu, odpad…) nezávisí od nejakých nákladov, daná je len záujmom. A výška takéhoto nájmu je podstatne nižšia, než primerané nájomné v novostavbe.

Nájom bytu v súkromnom vlastníctve má svoje úskalia. Ale pozná dnes niekto podrobne tieto úskalia? Analyzuje niekto problematiku tohto nájmu?

Boli zverejnené údaje mobilných telefónnych spoločností o pohybe telefónov v Bratislave vo dne i v noci, vieme o konco-týždňových pohyboch, vieme, že dnes je inzerovaná ponuka 4 400 bytov na prenájom len v Bratislave. Za nižšie než je možné nákladové „férové“ nájomné v novostavbe.

Videl niekto analýzu dopadu verejnej výstavby z verejných ? Majú to byť sociálne byty? Lacnejšie byty pre pár vyvolených? Príležitosť pre „spriatelených“ projektantov a stavebné firmy? Koľko peňazí tam pôjde zo spoločných prostriedkov na údržbu a opravu ciest a chodníkov? Koľko to odoberie z peňazí na verejnú dopravu? Na rozšírenie verejnej dopravy?

#Rača #Krasňany #Východné #Bratislava #Vallo #NájomnéBývanie #PeknáCesta #Račianska

0 views